Urban Mamas dan Papas,
saya punya mimpi pengin punya rumah/tanah untuk investasi di Indo. mohon pencerahannya yah.
mungkin bisa dibahas kelebihan kekurangan antara tanah, rumah atau apartemen?
lokasi (dalam kota/jakarta coret)?
dikontrakin?
oya, apa WNA sekarang udah boleh punya properti di Indo (setahu saya waktu itu baru dibahas RUU-nya, cmmiw?)
TIA!

fanny investasi yang dimaksud ini supaya property yang dibeli bisa jadi passive income apa mau beli property untuk keperluan pribadi untuk masa retirement, misalnya?

kalo untuk passive income, sekarang ini yang lebih laku, imo, apartemen yang lokasinya deket dengan pusat ya. ini laku untuk dikontrakin.

untuk lokasi yang di jakarta coret, sebaiknya di daerah2 yang deket dengan kampus, kayak kampus UI, kampus UIN, etc. biasanya sih bukan berupa tanah tapi sudah berupa petak rumah kontrakan, jadi bisa dikontrakin buat anak2 sekolah yang nyari kos2an. masalahnya dengan ini, mesti ada operasional untuk yang stand by untuk maintenance. soalnya pasti adaaa aja.

kalo tanah, ya misalnya mau untuk investasi dan dijadiin income, rada susah. tapi kalo dapet lokasi bagus, bisa dibangun rumah atau untuk nanti dijual ketika harga naik, tentunya lokasi penting banget nih.

kalo rumah ya paling dikontrakin satu rumah ya. tapi imo, sekarang juga ga gampang2 amat untuk ngontrakin rumah. dan maintenance & operational costnya juga mayan gede. udah gitu di indonesia itu tipe ngontrakin itu selalu intungannya per tahun, atau 2tahun, semua di bayar up front. ya ini preference sih, cuma kalo kita misalnya beli rumah itu dengan cicilan per bulan, rada gak nyambung, kecuali ya emang duit yang udah di terima emang akan disisihkan tiap bulan. kalo emang pebisnis, duitnya bisa diputer dulu di reksadana. hihihi..

ttg UU, terus terang gue ga tau.. karena gue ga tinggal di indonesia. jadi ga guna nih.. maap! :P

Hai Fan. Mau sharing dikit aja ttg properti di Indonesia. basically ada 4 macam ya. gue coba bahas satu-satu berdasarkan sebatas yang gue tau.

1. tanah
+ value akan selalu naik
- generating income: sayangnya tidak
+ tanah itu sama dengan emas, kalo gue liat. Dengan membeli tanah, uang lu akan disave dari inflasi karena kenaikan nilai tanah > inflasi. tapi ya itu, sifatnya ya hanya investasi.
+ hak milik (bukan hak guna)
- barrier of entrynya tinggi. pemain tanah itu kebanyakan harus cash atau cash bertahap. Kebayang kalo harganya 1-2 milyar beuh, gak kekejar.
+ harga tanah akan selalu naik. bedanya hanya percepatannya saja. beli tanah di sentul. bogor, cukup murah tapu 10 tahun lagi baru kerasa manfaatnya. beli tanah dekat jakarta, muahal tapi keniakkannya tinggi.

2. rumah
+ kalo bagus/baru bisa langsung dikontrakkan.
+ kontrak = passive income.
+ value tanahnya selalu naik.
- value bangunan naik sekitar 20-30 tahun, setelah itu turun karena bangunan punya umur. Setelah itu kalo jual, rumah lu akan dihargai tanahnya aja.
Dari sini terlihat bahwa investasi di properti rumah, kita punya keuntungan. valuenya naik DAN generating income.
+ bisa KPR. jangan takut, meski tinggal di luar negeri, tetep bisa KPR. temen2 gue banyak sekali yang seperti ini. Kalo mau tau seluk beluk KPR dengan penghasilan kerja luar negeri, bisa PM gue dan geu akan direct elu ke temen-temen gue ini.
- location, location, location. Lokasi menentukan nilai investasi juga. mesti pinter-pinter milihnya. Beberapa tips yg gue tau:
1. deket tol bagus
2. deket stasiun kereta bagus.
3. sekarang ini mending incer rumah yang akan dilalui rencana subway jakarta. ke depannya akan sangat mahal.
- harga kontrakan agak tricky juga. Ada yang punya rumus beda-beda dalam menentukan harga kontrakan.

untuk rumah dan apartemen:
a. Ada yang bilang bahwa harga kontrakan perbulan sebaiknya 1% dari nilai beli rumah. kenapa? karena suku bunga KPR sekarang adalah 12-13%. Misalnya kita cicil KPR nih, kena 12%. Kalo rumah yang sama langsung kita kontrakin 1% per bulan, kita basically auto finance. Misalnya harga rumah 700 juta. Maka kita kontrakkan 7 juta perbulan. Masalah dengan rumus ini adalah bahwa lantas harga rumah gak bisa terlalu tinggi. I mean, ngontrak 7 juta perbulan itu agak berat bagi kebanyakan orang. kalo maksimal daya beli orang 5 juat sebulan, maka mending kita cari rumah yang 500 juta sebulan. nah...di deket jakarta udah gak ada rumah semurah ini.

b. Ada yang bilang bahwa harga kontrak yang pantas itu adalah harga beli / 20 tahun. Harga 700 juta / 20 tahun = harga kontrak 35 juta pertahun = 3 juta perbulan. Ini lebih make sense bagi pengontrak. Bagi yang pemilik rumah, ini nombok. tapi gak papa. Setidaknya cicilan tetap jadi ringan.

Kalo beli rumah tapi gak dikontrakin, sayang Fan. Rumah itu akan membangkai dan cepet aja rusak. kalo dikontrakkan kan setidaknya berguna pengontrak dan pemilik.

3. Apartemen.
+ sangat-sangat convenient bagi pengontrak
- 2nd hand market banyak yang overpriced
+ kalo mau beli apt, beli 1st hand sebelum dibangun. tapi harus riset developernya dulu. bagus apa nggak reputasinya. kalo digoogle dan udah pernah masuk berkas pengadilan yah..hindaril ah. dari harga 1st hand, jika elu jual,. untungnya sangat besar. tapi kalo elu beli dari secondary market, hukum sebaliknya berlaku. Pembeli pertama udah ngambil untung banyak dari sana.
- mesti extra careful dalam membeli meski pun 1st hand. kelemahan banyak developer sekarang adalah membangun apartemen dengan 500-700 unit (lihat rasuna). nanti 30 tahun lagi kalo mau en-bloc (beli dari semua pemilik untuk dirbuhkan) pasti repot. Makanya ghindari beli apartemen yang kompleknya masif. pilih yang kecil tapi private.
- kalo beli apartemen di Indonesia, sebaiknya dijual 10-15 tahun karena umur bangunannya akan menurunkan harga jual.
- hak guna bangunan, bukan hak milik.
+ biasanya yang pengen kontrak di apt lumayan mampu untuk membayar 5-7 juta per bulan. jadi worth it untuk cicil apt.
+ Anti macetnya membuat apartemen tetap diburu banyak orang meski mungkin yang udah berpengalaman tahu mereka akan memiliki apartemen ini 10-15 tahun, abis itu jual dan beli yang yang baru. Soalnya orang mikir gini: gue kontrak 5 juta sebulan di pinggir kota tapi abis 1 juat di transport. mending gue kongtrak 6 juta sekalian tapi gak macet di tengah kota.


untuk rumah dan apartemen:
+ barrier of entry lumayan rendah. karena bisa autofinance, lu bisa cicil dengan modal DP doang. Elu cukup punya modal 30% harga jual, ajukan KPA ke bank, cari pengontrak, dan sisanya autofinance atau nombok.

Kalo elu serius dalam investasi properti, apartemen masih rekomen punya, tapi jika elu punya 4 properti, disarankan hanya 1-2 saja yang apt. sisanya mending bentuk lain. Intinya gak dianjurkan untuk punya 10 bangunan itu apartemen semua.

by the way, kemarin kita liat ada apartemen lagi di bangun, bagus banget. namanya "1 P**k v**w" di bilangan gandaria. highly recommended kalo kata gue. unitnya sedikit. kalo sampe 40 tahun lagi mau en-bloc gak akan susah deal sama pemilik2nya.

Rgds.

adhit:mantep bgt reviewnya..berasa ngedenger penjelasan seorg konsultan properti xixi.tks ya..

ih kereeen deh infonya mba adhitya
thnx for sharing ^^

btw, itu kan untuk jakarta ya, klo untuk bandung kira2 gimana ya? apartment di bandung dah lumayan byk, jd tergiur juga buat investasi..hehe,
tapi klo di bandung justru apartment-nya kebanyakan agak dipinggir kota bandung *binun*

melz ehem.. itu Adhitya cowok loh.. suaminya ninit :)

mbak Fanny,
review dari mas Adit, lumayan ok juga tuh.. dan saya cuma mau nambahin dikit aja, kalau punya uang lebih, ga usah pikir2 panjang buat beli properti, karena kecenderungannya harga naik terus kok, walaupun tergantung lokasi, ada yg lokasinya berkembang,harganya walaupun belum 5 tahun, tapi sudah bisa naik sampai 50% tetapi dengan lokasi yang kurang berkembang, harga juga akan naik, tapi tidak terlalu signifikan, contohnya saya punya rumah, kpr pakai bank btn, cicilan saya perbulan hanya 270 rb dari th 2000, dan cicilan selama 15 th, it means th 2015 akan selesai, dan kalau dihitung2,hasil akhir yg saya bayar ke bank adalah 49,500,000,- plus DP sebesar Rp.15 juta, jadi totalnya: 64,500,000,- lalu kemarin saya coba pinjam kredit ke bank, mereka meng apraisal rumah saya itu, seharga Rp.100 jt lebih dikit, dan berarti ada kenaikan kan dari harga yg saya sudah cicil selama ini, walaupun ga siginifikan, tp itung2 untung lah, krn tiap tahun, selalu ada yg mengontrak rumah saya itu, jadi saya bs cicilan dari uang yg ngontak rumah saya itu.

Dan kira-kira bulan lalu, baru serah terima apt, ada teman saya baru jual apartemen di Kalibata residence seharga Rp.225 jt, padahal dia beli seharga 160 jt, jadi hanya dalam kurang dari dua tahun, sudah naik lebih dari 35%.
Jadi menurut saya, kalo mbak Fanny ada uang nganggur, properti layak kok dijadikan salah satu pilihan investasi selain emas yg skr harganya sangat2 anomali ( thn 2009 sy beli LM seharga 309 rb/gram, skr sudah 423 rb/gram

Segitu dulu ya mbak, kalau soal Undang2 kepemilikan orang asing, saya kurang faham.

Thanks

sLesTa eh? waduh.. maaph.. my bad.. :D

diulang klo gitu:

ih kereeen infonya mas adhitya
thnx for sharing ^^

Siap!

I second what Adisanita said. Kalo bisa punya 2 rumah, kenapa hanya 1. kalo bisa 3, kenapa hanya 2. properti adalah salah satu investasi yang nilai asetnya naik terus dan baru turun 20-30 tahun ke depan dan itu pun hanya bangunannya. tanahnya selalu naik.

Slesta, Adhitya, Adisanita

Makasih yah pencerahannya.

Slesta
Iya Shin, gue pengennya buat investasi jangka panjang. Masih bingung antara rumah/tanah karena mikir repotnya operasional dan tetek bengek lainnya kalau ngontrakin.

Adhitya
Thanks banget Dhit buat analisa lo. sampa gue baca bolak-balik. ntar mo gue print buat dibahas ama jo :)
kok Gue nggak kepikiran yah buat ambil KPR di Indo? tadinya malah kepikiran buat ambil kredit di sini, tapi kata Jo takutnya kalau Rupiah jatuh, ada resiko rugi - apalagi ini kan untuk jangka panjang -
EH tapi kalau gue DAN jo ambil KPR disana emang bisa? atau cuma gue aja? eh tapi gue punya pre-nup sih..

Gue juga sama sekali buta dengan pasar properti di sana, jadi gue belon tahu berapa dana yg harus disiapin. Sempet ngobrol sekilas ama June (lo kenal juga kan?) antara beli ruko sampe beli rumah kecil2 di pinggiran Jakarta, tapi gila ruko mahal bener yah.. hihi
tapi emang gue pengen banget sih invest di sini, kayaknya menggiurkan..
Ntar gue email yah buat nanya2 soal KPR, harga dan "1 P**k v**w" :)



Adisanita
haduuh.. amin amin.. semoga bisa jadi juragan tanah/rumah/apartemen..
makasih buat ilustrasinya yah.. jadi makin tergiur :)

wow...keren euy, mantabs bgt dah adhit..thanks for sharing...jd kepikiran tanah di surabaya pengen dijadiin kontrakan daripada nganggur. ato dibiarin aja yah, kan harga tanah slalu naik. tar klo dibikin rumah buat dikontrakin ribet sm ongkos oprasionalnya lg. halah binun dah

wah thread pencerahan banget nih... *ikut menyimak*

*ikutan nongkrong nyimak*

oya mba, ikutin deh kata venny r*se deh, "beli sekarang, besok harga naik!" hehehehehe.

tapi bener loh harga rumah sekarang cepet banget naiknya. rumah gw, yang belum ada 2th berdiri dan dihuni, mengacu dari rumah sebelah yg mau dijual harganya dah naik sekitar hampir 20%. trus rumah depan rumah yg dikontrakin harganya 5% dari harga rumah/ tahun. kalau belinya nyicil trus dikontrakin, si 5%/th ini kan lumayan ngebantu dan rumah ada yang ngurus. coz bener banget kalo rumah gak ditinggalin bakal lebih cepat rusak.

ah.. thread ini bikin tambah bikin daku tergoda :))

Hai Melz. Kalo di Bandung bisa beli tanah, bikin/beli kos-kosan. Kalo dibikin rumah atau beli apartemen untuk dikontrakkan, rada sayang aja. Soalnya gini. Di Bandung itu, standard gajinya lebih rendah dari Jakarta. Katakanlah kita abis 500 juta bikin rumah atau beli apartemen. Maksimal daya beli pengontrak mungkin hanya 15-25 juta pertahun. Jauh banget dari balik modal investasi. kemampuannya segitu karena standar gaji di Bandung itu relatif lebih rendah. kalo punya duit, beli aja tanah dulu. bangunan belakangan. Soalnya bandung kan segitu-gitu aja ya. tanah aja dulu.

Tapi kalo bikin kos-kosan, beda soal. Kos-kosan itu segmennya mahasiswa dari Jakarta yang bapak=ibunya standar gaji jakarta. dengan 500 juta, mungkin bisa kos-kosan 5 kamar, charge 1-1.5 juta per bulan, bisa dapet revenue 7.5 juta x 12 = 90 juta (tapi minus expsense ya). But still profit bersihnya jauh > bikin rumah kontrakan atau beli apartemen. Unless apartemennya bis adapet 300 jutaan. Itu mah lumayan lah.

Iya gue masih inget sama June. Kalo gue bilang sih prioritasnya gini aja Fam:
1. rumah
2. apartemen
3. ruko

karena gini: rumah itu tanahnya hak milik. apartemen dan ruko hak guna. jadi (dan ini saran gue ke semua temen-temen yang lebih muda dan mau nikah), sekecil apa pun kemampuan kita beli rumah, beli lah rumah karena rumah dan tanahnya hak milik dan harga tanah pasti naik. Baru nanti investasi kedua bisa lah apartemen atau ruko dengan kondisi mainnya mid term (10-20 tahun jual lagi).

Adhitya,
Cakep bener infonya!!! Jadi referensi euy... :)
Gw udah PM ya pak..nanya2 tentang KPR & 1 P**k v**w... :)

Fanny,
Hasil dari riwa riwi cari info tentang KPR waktu mudik ke Indo akhir taun lalu : bisa ambil KPR untuk yg bekerja di luar negeri asalkan ada kantor perwakilannya di Indonesia, karena mereka akan melakukan verifikasi untuk ngecek apakah benar kita bekerja di perusahaan tersebut. Laen cerita kalo yg minjem sodara kita & kita nyicil ke mereka *eh, ini berarti yg ambil KPR bukan kita dong yah?? hehe :P

Bagi2 info via PM dong bu untuk KPR buat yg kerja di luar negeri. Puyeng euy eike cari2 infonya. Tau sendiri dong kalo ngandelin browsing untuk dapet info tentang ambil KPR di Indo kayanya ko ga komplit.

ikutan share, kemaren kita alhamdulilahnya baru diapprove permohonan KPRnya. bener kata tisyonk, biasa ambil KPR buat yg kerja di luar negeri asal ada perwakilan kantornya di indo. tujuannya katanya biar bisa cross-check bener gak yg bersangkutan si anu ini memang bekerja di PT. anu cabang negara mana. entah kalo ini bisa lebih fleksibel ato engga, pengalaman kemaren akhirnya gue submit atas nama suami aja (kantor gue gada perwakilan di indo) krn kebetulan plafon gajinya jg udah cukup.

tapi susahnya buat yg tinggal di luar negeri buat gue sih bagian harus hadir pas akad kreditnya itu aja. buat gue dan suami yg domisili singapura masih gak nyusahin amat, buat yg tinggal lebih jauh lg mungkin bener2 harus direncanain. tp untuk urusan lain2nya bisa kok diwakilkan sama kerabat di indo.

melz, kalo misalnya pgn invest properti di bandung, mungkin bisa dicoba beli rumah tipe kecil katakan tipe 45-60 gitu di cluster2 baru buat dikontrakkin. harga masih relatif murah, dan pangsa pasarnya biasanya keluarga2 kecil yg baru berumah tangga gt. kalo gak ya sekalian bikin kos2an di daerah strategis, hehehe..

melz and charissarhanie,

kalo pasaran rumah di bandung yang kecil2 sekarang berapa sih? aku agak trauma deh ngurus2 KPR. berasanya dipersulittttttt banget. maunya sih kl ga mahal2 banget, nabung buat bayar cash gitu..

thanks yah...

gue kemaren ini beli apartemen di kalibata residence, apartemen murah meriah mirip rusunami tapi pake fasilitas. maksudnya ada gym, swimming pool,dll. walo pun gue yakin nanti nya berenang disitu kayak cendol kali ya. mana bisa nampung segitu banyak orang. la wong 1 tower isinya ribuan, dempet2 banget unit nya hehe

di kalibata residence itu 1 kompleks ada banyak tower nya. dari A sampe S kl ga salah. sebenernya kalo diliat hari harga utk luas yang kecilll banget gitu termasuk mahal sih.

skrg yang udah jadi tahap 1. tower2 yang ga pake fasilitas. itu temen2 gue yang pada beli bilang katanya banyakk yang mau sewa. bs 2jt an per bln. ya wong luas nya cm 30m tapi 2kmr..kebayang ga sih sempitnya hihi.

gue si berharap karena gue beli nya tahap 3 dengan fasilitas harga sewa per bln nya bisa lebih mahal dikit. we'll see taun depan gmn hehe

kalo rumah gue terus terang bingung maintanance nya. nyokap gue kontrakin rumah, tapi tiap taun selalu ngecet ulang, nambel2 yang bocor, dll.

kalo gue skrg mau invest di rumah, pasti duitnya dari KPR dan lokasi nya jakarta coret. dipikir2 mesti bayar KPR, terus bayar maintanance lagi agak berat buat gue. blm lagi ada risk kalo ga laku disewa. karena lokasi jakarta coret orang prefer buat beli kali ya dibanding ngontrak. kalo mau ngontrak mending di tengah jakarta *sotoy* hehe

Mbak Fanny,
beli juga di Kalibata? suami aku juga tuh, yt anaminya, Green palace, lebih mahal dikit, jadi niatnya jg mau disewain aja, krn luasnya juga cuma 36 M2, dan katanya sih pasaran sekitar 20-25 jt/thn kalau kata marketingnya lho...
kira2 serah terima kapan mbak? aku Insya Allah Okt-Nov th ini.
Semoga lancar2 aja ya...

aku bukann fanny hehe

weleh2... sorry sorry mbak Dita,
mata gue rada siwer..hahaha.. liatnya cuma fab kirain fanny.

adisanita
hihi gpp :))

btw, kamu di tower apa? aku tower N. tampaknya serah terima akan mundur. wong temen gue tower D aja baru terima kunci 2mgg lalu. mundur kurleb 6bln an. tapi bangunan nya emang udah jadi. cuma serah terima kunci nya emang dikit2. gitu kata marketing gue kemaren. jadi proses serah terima kunci bs sampe 6bln.

rata2 harga sewa nya memang 2-3jt. gue ngerri nya karena udah banyak yang sewa tower2 tahap awal yang tahap 3 punya kita malah ga laku *moga2 gak yah* *mari kita berdoa*

gw juga sempet ngelirik kalibata residence, tapi berhubung jadwal selesainya lama banget dan takutnya mundur2 (kebayang harus bayar cicilan plus bayar kontrak rumah sekaligus) jadinya gak jadi. ukuran rumahnya kalau buat yg masih single ok banget tuh, tp kalau dah punya anak, kayaknya ruang geraknya kok dikit banget ya???